[르포] 잠실역 지하로 들어가니… ‘르엘 단지 내 상가’ 동선이 보였다
잠실역 지하를 따라 걷다 보면 유동 인구의 방향이 하나로 모이는 구간이 있다. 지상으로 올라가기보다 지하 통로를 그대로 이어가려는 사람들이 줄지어 이동하는 동선이다. 이 흐름 끝에서 만나는 곳이 ‘잠실 르엘 단지 내 상가’다. 잠실역 지하보도와 상가 지하 1층이 직접 연결되는 구조라, 한겨울 강추위에도 상권의 체감온도는 확연히 달랐다. 20일 기자가 찾은 잠실 르엘 상가 인근 입구 주변에는 “지상으로 올라가지 않아도 된다”는 듯한 분위기가 형성돼 있었다. 우산을 접고 가방을 정리할 필요도 없다. 실내 동선이 곧바로 상가로 이어지면서 날씨 변수를 최소화한 상권이라는 말이 이해됐다. 상권에서 날씨는 단순한 불편이 아니라 매출을 흔드는 변수다. 그 변수를 지하 연결로 차단해버린 구조다. 지상으로 올라와 상가 주변을 둘러보니 입지는 더 분명했다. 상가가 자리한 곳은 송파구청 사거리 코너. 차도와 보행 동선이 합쳐지는 지점이다. 코너 입지 특유의 장점‘멀리서도 보인다’가 현장에서 그대로 확인됐다. 광고판이나 유리 전면이 아니라, 자리 자체가 홍보물처럼 작동하는 위치였다. 사거리에서는 한쪽 방향에서만 사람이 들어오는 게 아니라, 여러 방향의 발길이 교차한다. 상권에서 흔히 말하는 “유동이 모이는 점”이다. 무엇보다 눈에 띄는 건 시야였다. 시야가 트인 코너는 사람들이 걸음을 늦추고 한 번은 고개를 돌리게 만든다. 인근 중개업소 관계자는 “잠실은 단순한 역세권이 아니라, 배후세대 자체가 압도적”이라고 했다. 실제 이 일대는 반경 1km 내 약 1만2천 세대, 3만5천 명 수준의 주거 수요가 형성돼 있다고 알려져 있다. 상권에서 가장 탄탄한 소비층은 결국 ‘집 근처에서 반복 소비’하는 고정수요다. 이 점에서 르엘 상가는 상권의 기본 체력이 강하다는 평가가 나온다. 주거 수요만으로도 상권이 유지되는 수준인데, 잠실은 여기에 업무수요까지 얹힌다. 삼성SDS·KT타워·송파구청…점심·저녁 수요가 끊기지 않는 구조 상가 주변에는 삼성SDS 본사, KT타워, 송파구청 등 관공서가 밀집해 있다. 흔히 ‘직주근접 상권’이라고 하지만, 이곳은 표현 그대로 직장과 주거가 동시에 받쳐주는 형태다. 특히 업계에서는 인근에 약 6000명 수준의 직장인 수요가 형성돼 있는 것으로 본다. 점심시간 유동 인구는 물론, 퇴근 이후 저녁·회식 수요까지 이어질 가능성이 크다. 상권을 평가할 때 “평일 매출이 나오느냐”가 중요한데, 잠실 르엘 상가는 이 부분을 배후 업무수요로 보완하는 것으로 보였다. 잠실의 상권을 단단하게 만드는 건 외부 유입이다. 상가에서 멀지 않은 방이동 먹자골목은 하루 유동 인구가 약 2만 명으로 추산된다. 외식 소비가 강한 동네가 인접해 있다는 건 단순한 주변 환경이 아니라 상권의 확장성이다. 여기에 롯데몰과 석촌호수가 있다. 관광객·나들이 수요가 움직이는 라인이다. 현장 분양 관계자는 “잠실은 주거 상권이면서도 관광 상권”이라고 했다. 결국 동선 싸움인데, 르엘 단지 내 상가는 이 동선과 자연스럽게 연결되는 구조로 설계돼 있다는 점이 특징이다. “20년 만에 신규 공급”…분양 상가 희소성 변수“주중·주말 따로 없다”…잠실 상권의 성격 분양 상가의 가치는 결국 공급량과 함께 결정된다. 이 지역에서 20년 만에 신규 공급된 분양 상가라는 희소성은 시장에서 자주 언급되는 지점이다. 인근 상권이 성숙할수록 신규 상가 공급은 제한적일 수밖에 없고, 이 때 신축 상가의 프리미엄이 붙는 구조가 나타난다. 특히 상가 투자자들이 민감하게 보는 건 공실이다. 르엘 단지 내 상가는 지하 1층~1층 중심으로 대기업 프랜차이즈 선임대가 추진되는 것으로 알려지며, 공실 리스크를 줄인 구조로 설명된다. 단순히 입지가 좋다는 말보다, “비어 있을 가능성을 낮췄다”는 점이 더 현실적인 투자 판단 요소가 된다. 현장을 한 바퀴 돌고 나니 잠실이라는 입지의 성격이 보였다. 상가 분양 관계자는 “잠실은 평일엔 직장인, 주말엔 쇼핑·관광 수요가 붙는다. 즉 요일에 따라 상권이 꺼지지 않는 구조”라며 “르엘 단지 내 상가는 그 중심에서 역 연결 동선(지하), 코너 가시성, 고정 배후세대, 외부 유입 동선을 동시에 갖췄다는 점에서 상권 설계 자체가 강점으로 작동하고 있다”고 설명했다.
